Nel mercato immobiliare italiano, gli immobili provenienti da donazione continuano a rappresentare un tema delicato sia per gli acquirenti sia per gli istituti di credito. Sebbene la donazione sia uno strumento perfettamente legittimo e molto utilizzato in ambito familiare, può generare criticità giuridiche che meritano attenzione prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto.
Il principale nodo riguarda la tutela dei cosiddetti “legittimari”, ossia coniuge, figli e, in assenza di questi, ascendenti del donante. Qualora ritengano che la donazione abbia leso la quota di eredità loro riservata dalla legge, possono agire giudizialmente per chiedere la riduzione della donazione stessa.
In alcuni casi, l’azione può arrivare a coinvolgere anche il successivo acquirente dell’immobile. È proprio questo aspetto a creare prudenza nel mercato: chi compra una casa donata teme di poter essere coinvolto in future contestazioni ereditarie.
Quando il rischio è più contenuto
Non tutte le donazioni presentano lo stesso livello di rischio. Molto dipende dalla situazione familiare del donante e dai tempi trascorsi dalla stipula.
Ad esempio, una donazione effettuata a favore di un unico figlio, in assenza di altri eredi legittimari, presenta generalmente criticità ridotte. Diverso è il caso di nuclei familiari numerosi o caratterizzati da possibili conflitti successori.
Anche il fattore temporale è determinante. La normativa prevede infatti che, trascorsi vent’anni dalla trascrizione della donazione senza opposizioni, l’immobile acquisisca una maggiore stabilità giuridica. Inoltre, dopo l’apertura della successione, i legittimari hanno termini precisi entro cui esercitare eventuali azioni.
Le verifiche da fare prima di acquistare
Quando si valuta l’acquisto di un immobile proveniente da donazione è fondamentale effettuare controlli approfonditi insieme al notaio e ai professionisti coinvolti nella compravendita.
Tra gli aspetti più importanti:
- verificare la data della donazione;
- analizzare la situazione familiare del donante;
- controllare l’eventuale presenza di altri eredi legittimari;
- valutare eventuali rinunce o accordi già formalizzati;
- comprendere l’orientamento della banca in caso di mutuo.
Non tutte le banche, infatti, finanziano con facilità immobili di provenienza donativa, soprattutto quando il quadro successorio non è ancora consolidato.
Le possibili soluzioni di tutela
Negli ultimi anni il mercato ha sviluppato diverse soluzioni per ridurre il rischio legato agli immobili donati.
Una delle più utilizzate è la rinuncia all’azione di restituzione da parte dei legittimari potenzialmente interessati. In alternativa, quando possibile, si può procedere allo scioglimento consensuale della donazione prima della vendita, facendo ritornare il bene nella disponibilità del donante originario.
Esistono inoltre specifiche coperture assicurative dedicate agli immobili provenienti da donazione. Tuttavia, queste polizze devono essere valutate con attenzione caso per caso e non sostituiscono le necessarie verifiche legali.
Affidarsi a professionisti esperti
La provenienza da donazione non deve necessariamente bloccare una compravendita immobiliare, ma richiede competenze tecniche, verifiche preventive e una corretta pianificazione.
Per venditori e acquirenti, il supporto coordinato di agente immobiliare, notaio e consulente legale rappresenta spesso la strada più efficace per affrontare la trattativa in sicurezza, evitando criticità future.
