Condominio non a norma antincendio: cosa fare, da dove cominciare e chi decide

«Il nostro condominio è a norma?» È una domanda che molti proprietari non si sono mai posti, finché non arriva un preventivo, una verifica o il momento di vendere l’appartamento. La risposta onesta è: dipende. Prima di parlare di lavori e di costi bisogna capire se, e in che misura, la normativa antincendio riguarda il vostro edificio.

In questo articolo trovate un percorso pratico: come capire dove siete, come muovervi in assemblea, che cosa rischia chi resta fermo e che cosa cambia se state per comprare o vendere.

1. Capire quali regole valgono per il vostro edificio

Il parametro di partenza è la cosiddetta altezza antincendio, che non coincide con l’altezza del tetto: misura il dislivello tra il piano esterno più basso raggiungibile dai mezzi di soccorso e il piano abitabile più alto. Calcolarla correttamente è compito di un tecnico, e spesso è già questo il primo risultato utile di un sopralluogo.

In sintesi, il quadro è questo:

• Sotto i 12 metri: la normativa sugli edifici civili non scatta per soglia di altezza. Restano però le regole di singole parti dell’edificio, come autorimesse di una certa dimensione o centrali termiche di potenza rilevante.
• Da 12 a 24 metri: si applicano il D.M. 246/1987 e il D.M. 25 gennaio 2019, con il livello di prestazione più semplice (LP0). Le misure sono contenute, ma c’è un obbligo spesso trascurato: informare gli occupanti sui comportamenti da tenere in caso di emergenza, compreso il divieto di usare l’ascensore per evacuare.
• Oltre i 24 metri: l’edificio rientra nell’attività 77 del D.P.R. 151/2011, quindi con SCIA antincendio da presentare ai Vigili del Fuoco, livelli di prestazione più stringenti e una gestione della sicurezza più strutturata, con pianificazione dell’emergenza e registro dei controlli.

Le scadenze transitorie previste dal decreto del 2019 per gli edifici già esistenti sono state prorogate più volte, soprattutto durante l’emergenza Covid, e oggi sono superate: non ha più senso aspettare «la prossima proroga».

2. Fotografare la situazione reale

Prima di convocare chiunque, serve sapere con precisione che cosa manca. Il percorso più lineare è questo:

1. Chiedere all’amministratore la documentazione disponibile: eventuale SCIA o certificato di prevenzione incendi, dichiarazioni di conformità degli impianti, registro dei controlli, piano di emergenza.
2. Incaricare un professionista antincendio per classificare l’edificio e fare un sopralluogo.
3. Farsi consegnare una relazione scritta con le carenze rilevate, gli interventi suggeriti, le priorità e una stima dei costi.

Una relazione chiara toglie spazio alle discussioni di principio e permette all’assemblea di decidere su numeri veri.

3. Portare il problema in assemblea

Con la relazione in mano, la questione va messa all’ordine del giorno. Qualche riferimento utile:

• Le opere volte a migliorare la sicurezza dell’edificio e degli impianti rientrano tra le innovazioni dell’art. 1120 del Codice civile, che si approvano con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
• Se l’amministratore non convoca, due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio possono chiederne la convocazione; se passano dieci giorni senza risposta, possono convocare loro stessi l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).
• Quando c’è un pericolo che non può aspettare, l’amministratore può ordinare lavori urgenti anche senza delibera preventiva, riferendone alla prima assemblea utile (art. 1135 c.c.).
• Rinviare o bocciare i lavori non cancella l’obbligo: la norma continua ad applicarsi, e il rischio resta lì dov’è.

Un consiglio pratico: meglio presentare un piano a tappe, con gli interventi più urgenti separati da quelli programmabili. Spesso è il modo più efficace per far passare una spesa che, tutta insieme, spaventa.

4. Che cosa succede se non si fa nulla

Non esiste una responsabilità automatica per tutti i proprietari. Conta chi aveva il dovere di intervenire e che cosa ha concretamente fatto.

• L’amministratore ha il compito di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni e di attivarsi per la sicurezza. Se resta inerte può rispondere delle omissioni e, nei casi più seri, rischiare la revoca per gravi irregolarità.
• Le autorità competenti, in primo luogo i Vigili del Fuoco, possono effettuare controlli, chiedere interventi correttivi e applicare le sanzioni previste. Nei casi più gravi possono essere imposte limitazioni all’uso di alcune aree.
• Se si verifica un incendio, le conseguenze civili ed eventualmente penali si valutano caso per caso, in base a chi doveva fare cosa. Vale la pena anche verificare con il proprio broker o agente assicurativo come la polizza del fabbricato tratti le carenze note e non sanate.

Attenzione a un equivoco frequente: avere i documenti in ordine non basta. Una porta tagliafuoco tenuta aperta con un fermo, un corridoio usato come deposito o un estintore scaduto annullano sul campo ciò che la carta certifica.

5. Che cosa può fare il singolo condomino

Anche chi non è amministratore ha strumenti concreti:

• Rispettare le regole quotidiane: vie di fuga libere, porte tagliafuoco chiuse, nessuna manomissione dei dispositivi.
• Sollecitare per iscritto l’amministratore, via PEC o raccomandata, indicando la carenza e chiedendo un riscontro entro un termine ragionevole.
• Chiedere la convocazione dell’assemblea, da solo o insieme ad altri, nei modi visti sopra.
• Segnalare subito una situazione di pericolo immediato: in quel caso non si aspetta l’assemblea e si chiamano il 112 o il 115.

6. E se devo vendere o comprare un appartamento?

Un condominio con carenze antincendio non impedisce, di per sé, la compravendita. Ma chi vende e chi compra fa bene a muoversi in anticipo:

• Chi vende dovrebbe chiedere all’amministratore se esistono lavori deliberati o in discussione, e quanto costerebbero. Trovare queste informazioni all’ultimo momento, a ridosso del rogito, è il modo migliore per rimettere in discussione il prezzo.
• Chi compra dovrebbe chiedere gli stessi dati prima di fare la proposta, e non dopo.
• Le spese vanno regolate per iscritto nel preliminare: chi paga i lavori già deliberati e chi quelli solo ipotizzati? Ricordate inoltre che, per legge, l’acquirente risponde in solido con il venditore dei contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Dal punto di vista del valore, un condominio che affronta con ordine la sicurezza comunica gestione seria e meno sorprese future: argomenti che pesano, in una trattativa, più di quanto sembri.

In breve

1. Scoprite l’altezza antincendio e la disciplina che vi riguarda.
2. Fatevi consegnare la documentazione e incaricate un professionista.
3. Portate in assemblea una relazione con priorità e costi.
4. Intervenite subito sulle urgenze e programmate il resto.
5. Mantenete nel tempo comportamenti e controlli: la sicurezza non finisce con i lavori.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un tecnico antincendio o di un legale: ogni edificio va valutato nel suo caso concreto.