Molti aspettano che il prezzo scenda prima di partecipare a un’asta. Ma aspettare il ribasso non è sempre la scelta più conveniente. Ecco perché.
C’è un ragionamento che sento fare quasi in ogni primo colloquio: “Questo appartamento mi piace, ma aspetto il prossimo ribasso: tanto, se l’asta va deserta, il prezzo scende.”
Il ragionamento sembra logico. Ed è proprio per questo che va guardato con attenzione, perché in molti casi non porta a pagare meno. Porta a perdere l’immobile, oppure a pagarlo di più.
Cos’è il ribasso d’asta
Quando un’asta va deserta, cioè nessuno presenta offerte, il Tribunale può fissare una nuova vendita con un prezzo base ridotto. Questo meccanismo è il ribasso d’asta, e può rendere l’immobile più interessante dal punto di vista economico.
Fin qui nulla da eccepire. Il problema è cosa pensano di fare gli altri.
Il prezzo base non è il prezzo finale
Il prezzo che leggi nell’avviso di vendita è il prezzo da cui parte la vendita. Non è detto che sia il prezzo a cui l’immobile verrà aggiudicato.
Se all’asta si presentano più offerenti, si apre una gara con rilanci in aumento, e il prezzo sale. Chi vince è chi arriva al rilancio più alto, non chi parte dal prezzo più basso.
Ed è qui che il ribasso diventa un’arma a doppio taglio.
Il paradosso del ribasso
Guarda le due situazioni.
Alla prima asta il prezzo base è più alto. Proprio per questo molti potenziali partecipanti restano alla finestra, convinti di aspettare un prezzo migliore. Può quindi succedere che ci sia poca concorrenza, o nessuna, e che l’immobile si possa aggiudicare senza rilanci o con pochi.
Dopo il ribasso il prezzo base è più basso, ma lo vedono tutti. L’immobile diventa appetibile per un numero maggiore di persone, compresi quelli che alla prima asta non si erano fatti avanti. Più offerenti significa più rilanci, e il prezzo può risalire durante la gara fino a raggiungere, o addirittura superare, quello che si sarebbe pagato alla prima asta.
In altre parole: un prezzo di partenza più basso attira più concorrenza, e la concorrenza fa salire il prezzo. Il ribasso, da solo, non garantisce nessun risparmio.
E se qualcun altro compra prima?
C’è poi un rischio più semplice, che chi aspetta tende a sottovalutare: all’asta precedente potrebbe presentarsi qualcuno che compra l’immobile. A quel punto non ci sarà nessun ribasso da attendere, e l’appartamento che ti interessava è andato.
Un’altra cosa che non si può sapere è quanti altri partecipanti ci saranno. Né il numero né l’identità degli offerenti sono noti prima dell’apertura delle offerte. Costruire una strategia sulla previsione di cosa faranno gli altri significa scommettere, non decidere.
Allora conviene sempre partecipare alla prima asta?
No, e sarebbe sbagliato dirlo. La risposta onesta è: dipende dall’immobile e da quanto ti interessa davvero.
Se un immobile ti interessa molto, e il prezzo base è già inferiore al valore che gli attribuisci, aspettare il ribasso non è necessariamente la scelta più conveniente. Se invece è una buona occasione ma non la tua occasione, aspettare può avere senso.
L’asta non è una questione di attesa del prezzo che scende. Bisogna valutare il rapporto tra quattro elementi:
- il prezzo,
- il valore reale dell’immobile,
- la concorrenza possibile,
- il rischio dell’operazione.
La domanda giusta da farsi
Chi si concentra solo sul prezzo base si pone la domanda sbagliata: “Quando costerà meno?”
La domanda giusta è un’altra: “Qual è il prezzo massimo che sono disposto a pagare per questo immobile?”
Se hai calcolato il tuo limite partendo dal valore reale, considerando stato di conservazione, situazione urbanistica e catastale, costi da sostenere e situazione occupazionale, allora sai già cosa fare. Se il prezzo base della prima asta sta sotto il tuo limite, puoi partecipare. Se i rilanci lo superano, ti fermi. Che l’asta sia la prima o la quarta cambia poco: conta il tuo numero, non quello dell’avviso.
Prima di decidere
Qualunque scelta tu faccia, ricordati che l’offerta è vincolante dal momento del deposito e non si può ritirare. Prima di presentarla verifica l’immobile (visitandolo tramite il custode giudiziario), leggi con attenzione la perizia e accertati di poter rispettare i termini per il saldo, soprattutto se hai bisogno di un mutuo.
Questo articolo è tratto dal libro “Comprare Casa all’Asta: Tutte le Risposte che Ti Servono Prima di Fare un’Offerta” (Guida Rapida), 30 domande e risposte per affrontare un’asta con consapevolezza, non con l’improvvisazione. Lo trovi su Amazon.
