di Fabiano Rago – Agente immobiliare e consulente in aste giudiziarie
Come valutare la validità di una perizia tecnica redatta anni prima e capire se rispecchia ancora la realtà del bene
Nel mercato delle aste immobiliari capita spesso di imbattersi in perizie redatte da diversi anni. È una situazione comune, soprattutto nei procedimenti che si protraggono nel tempo o che hanno subito rinvii. La domanda è legittima: una perizia datata è ancora attendibile?
In linea generale, la risposta è sì — ma con le dovute cautele. Una perizia tecnica, infatti, non perde valore nel tempo come un documento “scaduto”. Resta il riferimento ufficiale depositato dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) del Tribunale, che fotografa la situazione dell’immobile al momento del sopralluogo. Tuttavia, proprio come una fotografia, può smettere di rappresentare fedelmente la realtà se le condizioni sono cambiate.
La fotografia di un momento preciso
La perizia serve a descrivere l’immobile nella sua condizione effettiva al momento in cui il tecnico lo ha visitato: struttura, stato manutentivo, regolarità edilizia, situazione occupazionale e valore di mercato. Se da quella data sono trascorsi due o tre anni, è probabile che alcuni elementi abbiano subito modifiche, sia migliorative sia peggiorative.
Un immobile che nel 2021 risultava occupato dal debitore potrebbe oggi essere libero; una palazzina in discrete condizioni potrebbe nel frattempo aver subito un degrado dovuto all’incuria o, al contrario, essere stata oggetto di interventi. Ecco perché, prima di formulare un’offerta, è essenziale confrontare quanto riportato nella perizia con la realtà attuale.
Verificare cosa può essere cambiato
L’acquirente attento deve sempre effettuare un sopralluogo con il custode giudiziario, quando previsto, per accertare lo stato dell’immobile. È un’occasione fondamentale per comprendere se le fotografie e le descrizioni contenute nella perizia corrispondono ancora alla situazione reale.
Un altro aspetto da aggiornare riguarda il valore di mercato. I prezzi immobiliari, in particolare in alcune zone urbane, possono subire oscillazioni significative anche in pochi anni. Una stima fatta in un momento di mercato debole potrebbe oggi risultare troppo bassa, oppure il contrario. Valutare i prezzi attuali di immobili simili permette di stabilire se il prezzo base d’asta mantiene la sua convenienza.
Occorre inoltre verificare che la situazione urbanistica e catastale non sia mutata: modifiche interne, piccoli abusi o cambi di destinazione d’uso successivi al sopralluogo del CTU possono influire sul valore e sulla regolarità del bene.
Un documento da leggere con spirito critico
La perizia, quindi, non va mai considerata come un documento intoccabile, ma come una base tecnica da integrare con un’analisi aggiornata. Il suo contenuto rimane ufficiale e vincolante ai fini dell’asta, ma chi intende partecipare deve interpretarlo con senso critico e competenza.
In questo contesto, l’esperienza gioca un ruolo determinante. Chi conosce il mercato sa riconoscere se una stima è ancora coerente o se richiede un aggiornamento mentale ai valori attuali. Chi invece si affida solo al dato scritto rischia di sopravvalutare o sottovalutare l’opportunità.
Quindi
Una perizia non scade come un prodotto deperibile, ma invecchia come un documento fotografico: resta utile, purché si tenga conto del tempo trascorso e di ciò che potrebbe essere cambiato nel tempo.
Partecipare a un’asta con consapevolezza significa proprio questo: saper leggere tra le righe, verificare di persona e valutare ogni informazione con senso critico. Solo così una perizia, anche datata, può continuare a essere uno strumento affidabile e prezioso.
