Nel mercato immobiliare italiano capita più spesso di quanto si pensi di trovarsi di fronte a immobili con difformità edilizie, parziali o totali. Un tema delicato, che incide direttamente sulla possibilità di vendere, sui tempi e sul valore finale dell’operazione.
Dal punto di vista giuridico, è bene chiarirlo subito: un immobile con abusi edilizi non sanati non è liberamente commerciabile. Il problema non riguarda solo il rogito notarile, ma emerge molto prima, già nella fase di trattativa e di accesso al credito. Le banche, infatti, non finanziano immobili non conformi sotto il profilo urbanistico e catastale.
La prima distinzione da fare è tra difformità sanabili e non sanabili. Nel primo caso, la vendita può essere preceduta da un intervento di regolarizzazione, attraverso una pratica edilizia in sanatoria, quando la normativa lo consente. Nel secondo caso, invece, l’abuso rappresenta un limite strutturale alla vendita tradizionale e richiede soluzioni alternative.
È qui che la consulenza diventa centrale. Non si tratta semplicemente di “trovare un acquirente”, ma di costruire un percorso realistico: valutare costi, tempi, rischi e strumenti disponibili. In alcuni casi, la vendita può avvenire solo a investitori consapevoli, disposti ad assumersi l’onere della regolarizzazione o della demolizione. In altri, l’operazione può passare da procedure giudiziarie o da accordi transattivi più complessi.
Un errore frequente è quello di minimizzare il problema o rimandarlo alla fase finale. È una strategia che spesso porta allo stallo della trattativa o alla perdita di credibilità del venditore. Al contrario, affrontare subito la questione, con documentazione chiara e una strategia definita, consente di governare la trattativa e ridurre le sorprese.
Le vendite complesse non richiedono scorciatoie, ma metodo. E soprattutto richiedono una consulenza che sappia leggere il problema prima ancora di metterlo sul mercato.
