Quando si parla di bonus ristrutturazione, uno dei dubbi più frequenti riguarda la nuda proprietà: il nudo proprietario può beneficiare delle detrazioni fiscali per i lavori edilizi? La risposta è sì, ma a precise condizioni, spesso sottovalutate.
Chi può detrarre le spese di ristrutturazione
La normativa fiscale riconosce il diritto alla detrazione non solo al proprietario pieno, ma anche a chi detiene un diritto reale sull’immobile. Tra questi rientra il nudo proprietario, purché sostenga effettivamente le spese e rispetti tutti gli adempimenti previsti.
Il punto centrale non è l’utilizzo dell’immobile, bensì chi paga i lavori e risulta intestatario delle fatture e dei bonifici.
Nudo proprietario e usufruttuario: attenzione alla ripartizione dei lavori
Nel rapporto tra nudo proprietario e usufruttuario, il Codice Civile distingue chiaramente le competenze:
- L’usufruttuario è tenuto alla manutenzione ordinaria
- Il nudo proprietario sostiene le spese di manutenzione straordinaria
Proprio su questi interventi straordinari (rifacimento impianti, consolidamenti strutturali, ristrutturazioni edilizie) il nudo proprietario può accedere al bonus ristrutturazione, a condizione che i lavori rientrino tra quelli agevolabili.
Quali lavori danno diritto alla detrazione
Sono ammessi, tra gli altri:
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Interventi su parti comuni condominiali
Restano esclusi, come regola generale, gli interventi di manutenzione ordinaria sulle singole unità immobiliari, salvo che riguardino parti comuni.
Come devono essere pagate le spese
Per non perdere il beneficio fiscale, è fondamentale rispettare la forma di pagamento:
- Bonifico parlante con causale specifica
- Codice fiscale del beneficiario della detrazione
- Codice fiscale o partita IVA dell’impresa esecutrice
Fatture e bonifici devono essere intestati al nudo proprietario che intende portare la spesa in detrazione.
Aliquote e limiti di spesa nel 2026
In base alla disciplina attualmente in vigore:
- Prima casa: detrazione del 50% su un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare
- Seconda casa: detrazione del 36%, sempre entro il limite di 96.000 euro
La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
È importante sottolineare che l’agevolazione spetta al soggetto che sostiene la spesa, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia abitato dall’usufruttuario.
Un aspetto spesso trascurato
Il nudo proprietario non perde il diritto alla detrazione nemmeno se l’usufruttuario continua a vivere nell’immobile durante e dopo i lavori. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte che ciò che conta è il titolo giuridico e la tracciabilità delle spese, non la disponibilità materiale dell’abitazione.
La nuda proprietà non è un ostacolo all’accesso al bonus ristrutturazione, ma richiede attenzione nella gestione pratica degli interventi. Errori formali, intestazioni errate o pagamenti non conformi possono compromettere un beneficio fiscale rilevante.
In operazioni immobiliari complesse – successioni, pianificazione patrimoniale, vendite con riserva di usufrutto – questo aspetto merita sempre una valutazione preventiva.
