L’usufrutto è disciplinato dagli artt. 978 e seguenti del Codice Civile.
L’art. 978 c.c. lo definisce come il diritto di godere della cosa altrui, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Dal punto di vista operativo, quando l’usufrutto si estingue occorre distinguere tra:
- estinzione del diritto (profilo civilistico)
- aggiornamento dei registri catastali (profilo amministrativo-fiscale)
Sono due piani diversi, ed è qui che spesso nascono equivoci.
Le cause di estinzione previste dal Codice Civile
L’art. 1014 c.c. elenca le principali cause di estinzione dell’usufrutto:
- Morte dell’usufruttuario
È l’ipotesi più frequente nell’usufrutto vitalizio. Il diritto si estingue automaticamente al momento del decesso. - Scadenza del termine
Se l’usufrutto è costituito a tempo determinato. - Consolidazione
Quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona. - Prescrizione per non uso ventennale
Se il diritto non viene esercitato per 20 anni consecutivi. - Perimento totale del bene
A queste si aggiunge l’ipotesi di abuso del diritto (art. 1015 c.c.), quando l’usufruttuario altera la destinazione del bene o lo deteriora gravemente. In tal caso può intervenire un provvedimento giudiziale.
Per le persone giuridiche, la durata massima dell’usufrutto non può superare i 30 anni (art. 979 c.c.).
Estinzione non significa aggiornamento automatico dei registri
Dal punto di vista giuridico, l’estinzione opera automaticamente al verificarsi dell’evento (ad esempio la morte).
Dal punto di vista catastale, invece, occorre presentare una domanda di voltura per comunicare la cosiddetta “riunione di usufrutto”, cioè la ricostituzione della piena proprietà.
L’aggiornamento va richiesto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale competente.
Il termine ordinario è di 30 giorni dall’evento che determina l’estinzione.
Documentazione da allegare
In caso di decesso dell’usufruttuario
- dichiarazione sostitutiva del certificato di morte;
- copia della dichiarazione di successione.
È il caso più frequente nelle operazioni di vendita successive alla successione.
In caso di rinuncia volontaria
Serve un atto notarile di rinuncia, regolarmente registrato e trascritto.
In questo caso non è sufficiente la sola voltura catastale: l’atto è il presupposto giuridico dell’estinzione.
Costi e modalità di presentazione
Per ogni domanda di voltura sono attualmente dovuti:
- Tributo speciale catastale: 55,00 euro
- Imposta di bollo: 16,00 euro ogni 4 pagine
La presentazione può avvenire:
- allo sportello dell’Ufficio Territoriale;
- tramite raccomandata;
- tramite PEC;
- utilizzando il software “Voltura” messo a disposizione dall’Agenzia.
Implicazioni pratiche nelle compravendite
Dal punto di vista operativo, questo passaggio è tutt’altro che formale.
In fase di vendita può emergere che:
- l’usufruttuario è deceduto da anni;
- la piena proprietà non risulta ancora riunita nei dati catastali;
- l’immobile è formalmente ancora gravato da usufrutto.
Anche se giuridicamente il diritto è estinto, la mancata voltura può creare incertezze in trattativa, rallentare la pratica notarile o richiedere integrazioni documentali.
Per questo, prima di avviare una vendita, è sempre opportuno verificare:
- coerenza tra situazione reale e visura catastale;
- presenza di annotazioni relative a usufrutto;
- corretto aggiornamento successorio.
Una distinzione importante
Va ricordato che la voltura catastale ha funzione fiscale e dichiarativa, non costitutiva.
La piena proprietà si ricostituisce per effetto della legge (ad esempio per morte), non per effetto della voltura.
Quest’ultima serve ad allineare i dati pubblici alla situazione giuridica già esistente.
È un dettaglio tecnico, ma nel settore immobiliare sono proprio questi dettagli a incidere sulla regolarità di un’operazione.
